農村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。農民對宅基地只有使用權，土地則屬于農民集體所有。根據我國《物權法》和《最高人民法院在司法實(shí)踐的指導》規定，我國農村宅基地的買(mǎi)賣(mài)是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買(mǎi)賣(mài)效力如下：1、宅基地使用權不得單獨轉讓?zhuān)邢铝修D讓情況之一，應認定無(wú)效：(1)城鎮居民購買(mǎi);(2)法人或其他組織購買(mǎi);(3)轉讓人未經(jīng)集體組織批準;(4)向集體組織成員以外的人轉讓;(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。2、宅基地使用權的轉讓必須同時(shí)具備以下條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);(2)同一集體經(jīng)濟組織內部成員轉讓;(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用權不得單獨轉讓?zhuān)仉S房一并轉讓。農村宅基地糾紛如何解決可以先進(jìn)行調解，調解不成再進(jìn)行起訴。根據我國《土地管理法》的規定，宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：(1)協(xié)商解決《土地管理法》第16條第1款規定：”土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決?！皳艘幎?，公民之間發(fā)生的宅基地糾紛，應當先通過(guò)協(xié)商的方式加以解決。(2)行政解決《土地管理法》第16條第2款規定：”個(gè)人之間，個(gè)人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理?！霸摲ㄟ€規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)責令停止侵犯、賠償損失。(3)司法解決《土地管理法》第16條第3款規定：”當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。這表明公民之間就土地的使用權和所有權發(fā)生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經(jīng)過(guò)有關(guān)行政機關(guān)的處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經(jīng)行政機關(guān)的處理，而直接向人民法院起訴。此外，宅基地糾紛可以通過(guò)人民調解來(lái)解決。人民調解是指在調解委員會(huì )(包括城市的居民委員會(huì )和農村的村民委員會(huì )) 的主持下，以國家的法律、法規規章、政策和社會(huì )公德為依據，對民間糾紛當事人進(jìn)行說(shuō)服教育、規勸疏導，促進(jìn)糾紛當事人互相諒解，平等協(xié)商，從而自愿達成協(xié)議，消除紛爭的一種群眾自治活動(dòng)。農村宅基地糾紛調解程序:1、向縣級以上人民政府土地管理部門(mén)或者鄉級人民政府提出書(shū)面申請;2、雙方當事人出示舉證的材料和依據;3、工作人員現場(chǎng)調查材料和取證;4、組織雙方當事人進(jìn)行調解，制作書(shū)面調解書(shū);5、調解未達成協(xié)議的，或者調節書(shū)送達前一方或者雙方反悔的，土地管理部門(mén)及時(shí)提出處理意見(jiàn)，報人民政府錯處處理決定。農村宅基地如何轉讓宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件1、履行相關(guān)審批手續《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買(mǎi)賣(mài)房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發(fā)生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規定履行審查、批準等手續，并完成權利主體的變更登記。實(shí)踐中有些地區的房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)對房、地管理脫節，有些 當事人在進(jìn)行變更登記時(shí)，只到房屋管理部門(mén)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，沒(méi)有進(jìn)行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門(mén)的工作陷入被動(dòng)。還有的當事人在買(mǎi) 賣(mài)時(shí)未經(jīng)任何部門(mén)批準，既沒(méi)有進(jìn)行房屋產(chǎn)權的變更登記，又沒(méi)有完成宅基地的變更登記。嚴格地說(shuō)，此類(lèi)情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發(fā)生轉移。2、受讓人主體資格應受限制宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等 身份或其他規定的身份。因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓?zhuān)?，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使 用權只可在本集體經(jīng)濟組織內部自由轉讓?zhuān)驗橐坏┺D讓給城市居民或其他農業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時(shí)，該受讓人已經(jīng)將戶(hù)口遷入本鄉或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內部成員。3、轉讓后原則上仍遵循“一戶(hù)一宅”《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“一戶(hù)一宅”的原則。因此農民買(mǎi)賣(mài)房屋涉及到宅基地使用權的轉移時(shí)，還應當滿(mǎn)足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過(guò)省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書(shū)內注明超標的數量。以后分戶(hù)建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規劃重新建設時(shí)，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，超過(guò)部分歸還集體經(jīng)濟組織。實(shí)踐中還有對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。二、上述條件不應影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力1、是否辦理過(guò)戶(hù)登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力。有觀(guān)點(diǎn)認為農村宅基地、房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律關(guān)于此類(lèi)合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續的規定，因此應當認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其理由是，根據《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規定，房地產(chǎn)轉讓?xiě)k理變更登記;根據《土地管理法實(shí)施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經(jīng)過(guò)戶(hù)登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，未辦理過(guò)戶(hù)登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，只要買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定?！笔紫?，依據該規定需要辦理批準、登記等手續后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據，因此《土地登記規則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依 據。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權，其不應適用于農村宅基地使用權;再次，《土地管理法實(shí) 施條例》雖可適用，但相關(guān)條文規定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規范的是物權行為，而非規范屬于債權行為的買(mǎi)賣(mài)合同。最后，從登記設立的目的考 察，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的公示方式，就宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動(dòng)，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身。從登記的性質(zhì)而 言，登記是生效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行內容之一，如果認為房屋買(mǎi)賣(mài)合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記是生效房屋買(mǎi)賣(mài) 合同當事人的義務(wù)之一，而不是合同有效的要件。2、主體條件和“一戶(hù)一宅”標準不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標準?？赡軐е罗r村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立 違背了其他部門(mén)頒布的規范性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無(wú)效。雖然《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣(mài)的通知》規定“農村房屋不得向城市居民出售?！钡浒l(fā)文機關(guān)是國務(wù)院辦公廳，并非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據;而《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅 基地的，不予批準?！辈⑽唇罐r村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！?其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業(yè)建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農村建設用地的性質(zhì)。故農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài) 合同并不存在法定的無(wú)效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶(hù)一宅”的標準，買(mǎi)賣(mài)合同仍應認定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門(mén)批準并辦理了過(guò)戶(hù) 登記手續的，應繼續履行;經(jīng)過(guò)有關(guān)組織或部門(mén)批準但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，可責令補辦;未經(jīng)批準而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，屬于合同無(wú)法履行，如出賣(mài)方要 求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買(mǎi)受方損失的，買(mǎi)受方可要求出賣(mài)方賠償損失。三、出租農村房屋、宅基地行為的效力認定農民將經(jīng)依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時(shí)的手續齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶(hù)一宅”原則的限定。

《農村宅基地管理辦法》第八條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，個(gè)人只有使用權，未經(jīng)批準任何人不得擅自轉讓、出租。實(shí)施村鎮規劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。 《憲法》第十條 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。